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貯金・定期預金コラム:
想定利回り7.0%!みんなで大家さん19号は魅力的?

定期預金や貯金に関連する最新のニュース、コラムから感じることを徒然なるままにつづっております。少しでも読者のみなさまの参考になれば幸いです。今回、取り上げる記事はこちらです。

みんなで大家さん19号




※抜粋

編集部からのコメント

当方のサイト上でアヤシイ投資商品の広告を見たのをきっかけに、これまで連続して、そうしたグレー商品の危険性について素人なりに分析してきました。

そして今回も同じようにネット上で広告を見つけた、元本保証「もどき」商品である、都市綜研インベストファンド株式会社が提供している「みんなで大家さん19号」を取り上げたいと思います。

さて毎回ご案内しておりますが、まず誰でも簡単にわかるアヤシイ投資商品の見分け方としては以下が挙げられます。

1.リスクとリターンは連動しており、たとえば毎年5%のリターンなら毎年4%といった損失が、毎年10%のリターンなら毎年9%といった損失が発生する可能性があり、そうした損失発生の事実を隠しているのであれば詐欺の可能性が高い。

2.運用難の今の時代に本当に有利な商品ならみんなが飛びつくはずであり、わざわざ広告しないといけないのは詐欺の可能性が高い。

3.もし本当にローリスク・ハイリターンのビジネスがあるなら銀行が1%〜2%といった低利で喜んでお金を貸してくれるはずであり、それをわざわざ手間暇かけて個人から高金利で資金を集めるというなら詐欺の可能性が高い。

この「3基準」に照らしてみるとこの「みんなで大家さん19号」はどうでしょうか?まず「みんなで大家さん19号」の広告ページを見てみると、このような文言が躍っています。

・想定利回り年7.0%、現在まで元本割れなし!

はい、アウトですね。

なぜかと言えば、リスクとリターンの関係から考えると、同社のHPでうたわれているように、毎年5%〜7%前後のリターンが出ているのに元本が全く痛んだことはないということはあり得ません。

このように不動産に投資する証券化商品としてはREITが挙げられますが、J−REITはこれまでこのような値動きをしています。



アベノミクス以降のインフレ期待によってかなり値を戻してきてはいるものの、それでもミニバブルが発生した2007年ごろの水準と比較すれば回復は「道半ば」ということがわかります。

とすると、この「みんなで大家さん」シリーズについても、その時期に購入した物件はまだ含み損を抱えているでしょうし、リーマンショック以降の低迷期である2008年から2013年までの間に満期を迎えたものについては元本が回復しないまま運用が終わってしまった可能性が高いですね。

さらに言えば、名だたる企業が主体の上場REIT発行会社がこれだけ苦戦したのに、信用力も資金力も規模も実績も劣るこの「みんなで大家さん」の成績はもっと苦戦したと予想されます。優良物件を入手できるはずはありませんからね。

ただこれまでの運用成績を見てみると、満期は2013年から本格化しており、最悪な時期は幸運にも通過できたのかもしれませんね。とは言いつつ、時価評価すれば間違いなく元本割れしていた時期はあったはずで、それを「現在まで元本割れなし」というのは明らかにウソです。

もう少し正確に言えば

・満期まで元本割れがわからない評価方法をしています!

と言うことなのでしょうけれど。

残るチェックポイントである「広告しているかどうか」という点でもアウトですし、「本当にローリスク・ハイリターンなら銀行が低利で喜んでお金を貸してくれるはず」という点でも、納得のいく説明は全くありません。

そう考えると、やはり「アブナイ商品」であるのは間違いなさそうです。

実際、別のコラムでもご案内したように満期を迎えた商品の一部では返金が滞っているようですからね。

>>>行政処分!「みんなで大家さん」のその後は?

さてここまでで概ね結論が出ているわけですが、今回は「19号」の広告を見かけたこともあり、この19号についてもう少し詳しく見てみたいと思います。

ポイントとしては以下2つですね。

1.このファンドの投資対象は「キングアンバサダーホテル熊谷」となっていますので、これが投資対象として魅力的かどうか

2.「みんなで大家さん販売」が20%の損失まではカバーすることになっていますが、その力があるのかどうか

まず1つ目の「キングアンバサダーホテル熊谷」の経営状態ですが、残念ながら全く開示されていません。ただし運営会社は「和数奇ホテルズ&リゾーツ」という地場のホテル関連のコンサルティング会社であり、この建物が平成4年に建てられたのに対して会社設立が平成19年ということですので、このホテルを買収もしくは運営受託したのでしょう。

とするとこれまでの経営が思わしくなかったということが強く示唆されています。

さらにこの運営会社の資本金は1,000万円であり、体力的には見劣りする面がありそうです。

で、もう少し調べてみると、この「和数奇ホテルズ&リゾーツ」はそもそもこのファンドの発行体である、都市綜研インベストファンド株式会社の関係会社ですね!社長も同じですし。したがって出資者は、経営の命運まで任せることになります。しかもそうした関係性は、少なくとも「みんなで大家さん」のサイトでは確認できません。

うがった見方をすれば、ファンドの満期の時点でこの「和数奇ホテルズ&リゾーツ」がホテルを安値で買いたたくことで、損失を出資者に押し付け、グループとしては破格の値段でホテルを手に入れる、といったこともできます。

こうした事業施設はキャッシュフローで時価が決まることが多いので、最後の1年間放漫経営に徹すれば、合法的に時価を下げることはいくらでもできそうです。もしそうであれば賢いビジネスモデルですね・・・。

次に熊谷の地価ですがこのように推移しているようです。



基本的にはバブル崩壊以降、ずっと低迷しているということですね。とすると立地の上でもプラス材料はなさそうです。

2つ目の「みんなで大家さん販売」の信用力ですが、そもそも決算書を確認すると資本(自分のお金)が9億8,000万円しかありません。このホテルへの出資総額が45億円ですから20%の損失を負担するときっちり資本が吹き飛びます。

当然こうした損失補償はこの物件だけではないでしょうから、実質的には全額を保証する能力はないということですね。

さらにその9億8,000万円の資本も20億円の未収入金の上に成り立っているようで、全体的に46億円しか資産がないのに、その約半分を未収入金が占めるというのは極めて異常です。

とするとやはり・・・カバー力はないという結論になりそうです。

最後にこれらは同社が公表している内容を信じて論評しているわけですが、それが正しいのかどうか、また集められた資金が本当にこのホテルの買収資金に使われるのかどうかは、「同社を信用するしかない」という点は付け加えさせていただきます。

参考になさってください。


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